Mettez en scène les pièces que les acheteurs voient en premier, retirez avant d’ajouter et photographiez dans les deux jours qui suivent. La plupart des vendeurs font l’inverse : ils achètent des coussins pour la chambre d’amis et laissent l’entrée pleine de chaussures. Ces conseils de home staging pour la vente sont classés selon ce qui rapporte le plus par heure passée, et dans la plupart des logements, les quatre premières sections font 80 % du résultat.
L’ordre, et pourquoi
Les portails d’annonces affichent les cinq premières photos avant tout défilement. Dans la plupart des annonces, il s’agit d’une vue extérieure, du salon, de la cuisine, de la chambre principale et d’une salle de bain. Ces pièces décident du clic ; tout le reste décide de la visite. L’effort se répartit donc ainsi :
- L’entrée et le couloir (présents à chaque visite, et dans la première photo extérieure)
- Le salon
- La cuisine
- La chambre principale
- La salle de bain principale
- Tout le reste, dans l’ordre où les acheteurs circulent
La règle unique pour toutes les pièces : retirer d’abord, ajouter ensuite. Retirer est gratuit et fait l’essentiel du travail. Ajouter coûte de l’argent et ne fonctionne que dans une pièce déjà débarrassée de son bruit visuel.
Entrée et couloir
Retirer : tous les manteaux, toutes les chaussures, le porte-parapluie, tout paillasson avec une inscription, le vide-poche à clés, le miroir s’il fait face à la porte.
Ajouter : un paillasson uni, une lumière allumée à chaque visite, une barre de patères sans rien dessus.
Temps : 1 heure. Coût : 0 à 40 €. C’est l’heure la plus rentable de la maison ; les acheteurs se font une opinion en 8 à 10 secondes, et l’entrée est tout ce qu’ils ont vu.
Salon
Retirer : la moitié des meubles. Sérieusement : dans la plupart des salons, un canapé, un fauteuil et une table suffisent. Enlevez la deuxième table d’appoint, le porte-revues, le fauteuil en trop, le fouillis du meuble TV, toutes les photos de famille et tout ce qui est posé au sol et n’est pas un tapis. Décrochez la télévision du mur si la pièce paraît ainsi plus grande que la trace qu’elle laisse.
Ajouter : deux coussins d’une seule couleur, un plaid, une plante de plus de 60 cm, une grande œuvre, et une lampe allumée à chaque visite. Décollez le canapé de 20 à 40 cm du mur si la pièce le permet.
Temps : 3 à 4 heures. Coût : 60 à 250 €. Les règles d’agencement de nos idées d’aménagement de petit salon sont aussi celles du home staging : un passage de 90 cm à travers la pièce et aucun meuble dans le débattement de la porte.
Cuisine
Retirer : tout ce qui est sur le plan de travail sauf une bouilloire et une planche. Magnets de frigo, torchons sur le four, poubelles visibles, égouttoir, étagère à épices, tout.
Ajouter : une coupe d’un seul type de fruit, une plante, de nouvelles poignées de placard si les actuelles sont datées (40 à 150 € pour toute la cuisine, 2 heures). Dégraissez la hotte et refaites le joint silicone de l’évier s’il a grisé : les acheteurs lisent un joint gris comme « négligé » au premier coup d’œil.
Temps : 3 heures, plus 2 pour les poignées. Coût : 20 à 200 €. Repeindre les façades ne vaut le coup que si les portes sont visiblement usées et que vous avez 4 à 5 jours ; les chiffres sont dans nos idées de couleur de meuble de cuisine, et dans la plupart des ventes, changer les poignées donne 70 % de l’effet pour 5 % du coût.
Chambre principale et salle de bain
Chambre
Retirer : tout ce qui est sur les tables de chevet sauf une lampe, tous les vêtements, le panier à linge, le vélo d’appartement, tout ce qui dépasse de sous le lit.
Ajouter : un linge de lit blanc ou blanc cassé, repassé et ouvert, deux lampes assorties, une œuvre au-dessus du lit. Accrochez les rideaux aussi haut que la tringle le permet.
Temps : 2 heures. Coût : 80 à 200 €. Le linge de lit est le seul poste où j’achèterais du neuf : une housse de couette blanche à 60 € se photographie comme une à 600 € dans une pièce bien éclairée. Une chambre dans une couleur datée ne vaut la peine d’être repeinte que dans un neutre pâle ; notre guide des couleurs pour la chambre explique pourquoi une seule couleur sur toutes les surfaces est l’astuce qui agrandit, et c’est aussi l’astuce du home staging.
Salle de bain
Retirer : tous les flacons, la brosse WC, le tapis de bain, les brosses à dents, le rideau de douche s’il n’est pas blanc uni.
Ajouter : deux serviettes blanches pliées, une plante qui supporte l’humidité, un rideau de douche blanc uni neuf (15 €). Refaites les joints de la douche ou passez un stylo à joints : 10 € et 45 minutes, et c’est la différence entre « propre » et « rénové » sur une photo.
Temps : 2 heures. Coût : 30 à 80 €.
Tout le reste
- Chambres secondaires : mettez-les en scène comme des chambres, jamais comme un débarras. Si une pièce est devenue un fourre-tout, videz-la et installez-y un lit, même emprunté. Une pièce sans fonction est une pièce que l’acheteur ne sait pas évaluer.
- Bureau : un bureau, une chaise, une lampe, les câbles cachés. Rien sur le bureau.
- Chambres d’enfants : deux tiers des jouets dans des cartons au garage. Gardez le lit et une étagère de livres.
- Extérieur : poubelles hors de vue, allée balayée, un pot près de la porte. Le reste de la liste extérieure fait l’objet d’une check-list à part avant la vente.
Le calendrier avant les photos
| Jours avant la séance | À faire |
|---|---|
| 14 | Réservez le photographe. Commandez ce que vous comptez acheter. |
| 10 | Désencombrement dans toutes les pièces. Cartons au garage, au garde-meubles ou chez un ami. |
| 7 | Réparations : joints, silicone, poignées, retouches de peinture. |
| 3 | Ajouts : linge de lit, coussins, serviettes, plantes. |
| 1 | Grand ménage. Vitres intérieur et extérieur. |
| 0 | Toutes les lumières allumées, stores relevés, portes ouvertes, 30 minutes avant l’arrivée du photographe. |
Ne faites pas le staging plus de 10 jours avant la séance : une maison habitée reprend vite ses habitudes. Et ne laissez personne photographier le jour du grand ménage : les surfaces sont encore striées et le matériel de nettoyage traîne dans le cadre.
Le côté photographe de cette même journée (objectif, moment de la journée, pièces à prendre depuis la porte) mérite un guide à lui seul.
Quand le home staging virtuel remplace le staging physique
Le staging physique a du sens quand le bien sera visité meublé et que le prix le justifie : généralement 1 500 à 4 000 € par mois pour un trois-chambres meublé, ou 300 à 900 € pour une consultation avec vos propres meubles. En dessous d’environ 300 000 € de prix de vente, ou pour tout logement vide lors des visites, le calcul tient rarement.
Le home staging virtuel comble le manque : 15 à 80 € par photo, prêt en un ou deux jours, et il lui faut une pièce vide ou presque vide pour rester honnête. Utilisez-le pour les pièces vides, pour celles que vous ne pouvez pas vous permettre de meubler, et pour montrer une chambre secondaire en bureau sur une photo et en chambre de bébé sur une autre. Ne l’utilisez pas pour cacher des défauts, et indiquez dans l’annonce qu’il s’agit d’images virtuelles.
La comparaison complète des coûts entre home staging virtuel et physique, y compris les limites de chacun, mérite un guide à part. Si le logement est déjà vide, photographiez chaque pièce depuis la porte avec le sol dans le cadre et passez-la dans le Home staging virtuel de Homie : vous obtenez la vue meublée, une liste de meubles réellement achetables si un visiteur pose la question, et le résultat est prêt avant la mise en ligne de l’annonce.
La version en une page. 1. Entrée : videz-la. 2. Salon : la moitié des meubles dehors, une lampe allumée. 3. Cuisine : plans de travail dégagés, poignées changées. 4. Chambre : linge blanc, deux lampes. 5. Salle de bain : serviettes, stylo à joints, rideau uni. 6. Chaque autre pièce reçoit une fonction. 7. Photographiez dans les 48 heures. 8. Les pièces vides sont mises en scène virtuellement, pas laissées vides.
