Arrume primeiro os cômodos que o comprador vê primeiro, tire antes de colocar e fotografe em até dois dias depois de terminar. A maioria dos vendedores faz o contrário: compra almofada para o quarto de hóspedes e deixa o hall cheio de sapatos. Este checklist home staging está em ordem do que rende mais por hora, e na maioria das casas as quatro primeiras seções são 80% do resultado.
Os valores são faixas aproximadas para o Brasil e variam por cidade e por loja.
A ordem, e por quê
Portais como ZAP, Viva Real e QuintoAndar mostram as cinco primeiras fotos antes de qualquer rolagem. Na maioria dos anúncios são a fachada, a sala, a cozinha, o quarto principal e um banheiro. Esses cômodos decidem o clique; todo o resto decide a visita. Então o esforço vai:
- Entrada e hall (está em toda visita e na primeira foto)
- Sala
- Cozinha
- Quarto principal
- Banheiro principal
- Todo o resto, na ordem em que o comprador anda
A única regra que vale para todos: tire primeiro, coloque depois. Tirar é de graça e faz a maior parte do trabalho. Colocar custa dinheiro e só funciona num cômodo que já foi esvaziado de ruído.
Entrada e hall
Tire: todo casaco, todo sapato, o porta-guarda-chuvas, qualquer tapete com frase, o pote de chaves, o espelho se ele encara a porta.
Coloque: um capacho liso, uma luz que fica acesa em toda visita, um cabideiro com nada pendurado.
Tempo: 1 hora. Custo: R$ 0 a R$ 200. É a hora de maior retorno da casa inteira; o comprador forma opinião nos primeiros 8 a 10 segundos, e o hall é tudo o que ele viu até ali.
Sala
Tire: metade dos móveis. Sério: na maioria das salas, um sofá, uma poltrona e uma mesa são o conjunto inteiro. Tire a segunda mesa lateral, o revisteiro, a poltrona extra, a bagunça do rack, todas as fotos de família e qualquer coisa no chão que não seja tapete. Tire a TV da parede se o cômodo fica maior do que a marca que ela deixa.
Coloque: duas almofadas de uma cor só, uma manta, uma planta com mais de 60 cm, um quadro grande e um abajur aceso em toda visita. Afaste o sofá 20 a 40 cm da parede se o espaço permitir.
Tempo: 3 a 4 horas. Custo: R$ 300 a R$ 1.200. As regras de layout do guia de como organizar sala pequena são as regras de staging também: um caminho de 90 cm atravessando a sala e nenhum móvel no giro da porta.
Cozinha
Tire: tudo da bancada, exceto uma chaleira e uma tábua. Ímãs de geladeira, pano de prato no forno, lixeira à vista, escorredor, porta-temperos, tudo.
Coloque: uma fruteira com um tipo de fruta só, uma planta, puxadores novos se os atuais estão datados (R$ 200 a R$ 700 para o conjunto, 2 horas). Desengordure a coifa e refaça o silicone da pia se ele está cinza: o comprador lê silicone cinza como “descuidado” num relance.
Tempo: 3 horas, mais 2 para os puxadores. Custo: R$ 100 a R$ 1.000. Repintar o armário só vale se as portas estão visivelmente gastas e você tem 4 a 5 dias; os números estão em cores de armário de cozinha, e na maioria das vendas a troca de puxadores entrega 70% do efeito por 5% do custo.
Quarto principal e banheiro
Quarto
Tire: tudo dos criados-mudos, exceto um abajur, todas as roupas, o cesto de roupa suja, a bicicleta ergométrica, qualquer coisa embaixo da cama que apareça.
Coloque: roupa de cama branca ou off-white passada e com a virada feita, dois abajures iguais, um quadro sobre a cama. Pendure a cortina o mais alto que o varão permitir.
Tempo: 2 horas. Custo: R$ 400 a R$ 1.000. Roupa de cama é o único lugar em que eu gastaria com algo novo: uma capa de edredom branca de R$ 250 fotografa como R$ 2.500 num quarto bem iluminado. Um quarto numa cor datada só vale repintar num neutro claro; o guia de cores para quarto explica por que uma cor em todas as superfícies é o truque de tamanho, e é o truque de staging também.
Banheiro
Tire: todo frasco, a escova de vaso, o tapete de banheiro, as escovas de dente, a cortina de box se não for branca lisa.
Coloque: duas toalhas brancas dobradas, uma planta que tolere umidade, uma cortina de box branca nova (R$ 60). Refaça o rejunte ou passe caneta de rejunte nos azulejos do box: R$ 40 e 45 minutos, e é a diferença entre “limpo” e “reformado” na foto.
Tempo: 2 horas. Custo: R$ 150 a R$ 400.
Todo o resto
- Outros quartos: arrume como quartos, nunca como depósito. Se um cômodo virou descarrego, esvazie e ponha uma cama nele, mesmo emprestada. Um cômodo sem função é um cômodo que o comprador não consegue precificar.
- Home office: uma mesa, uma cadeira, uma luminária, cabos escondidos. Nada sobre a mesa.
- Quarto das crianças: dois terços dos brinquedos em caixas na garagem. Fica a cama e uma prateleira de livros.
- Área externa: lixeiras fora de vista, calçada varrida, um vaso na porta.
Cronograma antes das fotos
| Dias antes da sessão | Faça |
|---|---|
| 14 | Contrate o fotógrafo. Encomende o que for comprar. |
| 10 | Retirada em todos os cômodos. Caixas para a garagem, guarda-móveis ou casa de amigo. |
| 7 | Reparos: rejunte, silicone, puxadores, retoque de tinta. |
| 3 | Acréscimos: roupa de cama, almofadas, toalhas, plantas. |
| 1 | Faxina pesada. Vidros por dentro e por fora. |
| 0 | Todas as luzes acesas, persianas abertas, portas abertas, 30 minutos antes de o fotógrafo chegar. |
Não faça o staging mais de 10 dias antes da sessão; uma casa habitada volta ao normal. E não deixe ninguém fotografar no dia da faxina pesada: as superfícies ainda estão manchadas e o material de limpeza aparece no quadro.
O lado do fotógrafo no mesmo dia, ângulo, hora do dia, de que ponto fotografar cada cômodo, está em como fotografar um cômodo para IA, e as mesmas regras de canto e luz valem para a foto do anúncio.
Quando o staging virtual substitui o físico
Staging físico faz sentido quando o imóvel será mostrado mobiliado e o preço sustenta: tipicamente R$ 5.000 a R$ 15.000 por mês para um apartamento de três quartos mobiliado, ou R$ 1.000 a R$ 3.000 por uma consultoria usando seus próprios móveis. Abaixo de uns R$ 1.000.000 de preço de venda, ou para qualquer imóvel que estará vazio na visita, a conta raramente fecha.
O staging virtual preenche essa lacuna: R$ 50 a R$ 300 por foto, pronto em um ou dois dias, e precisa de um cômodo vazio ou quase vazio para parecer honesto. Use para cômodos vazios, para cômodos que você não pode mobiliar e para mostrar um segundo quarto como escritório numa foto e como quarto de bebê em outra. Não use para esconder defeitos, e identifique como virtual no anúncio.
A comparação completa de custo, incluindo onde cada um falha, está no guia de home staging virtual para imóveis. Se a casa já está vazia, fotografe cada cômodo da porta com o piso no quadro e passe pelo Home staging virtual no Homie; ele devolve a vista mobiliada e uma lista de móveis que você pode de fato comprar se um visitante perguntar, e o resultado fica pronto antes de o anúncio entrar no ar.
A versão de uma página. 1. Hall: esvazie. 2. Sala: metade dos móveis fora, um abajur aceso. 3. Cozinha: bancadas limpas, troque os puxadores. 4. Quarto: roupa de cama branca, dois abajures. 5. Banheiro: toalhas, caneta de rejunte, cortina lisa. 6. Todo outro cômodo ganha uma função. 7. Fotografe em até 48 horas. 8. Cômodo vazio recebe staging virtual, não fica vazio.
