Allestisci per prime le stanze che gli acquirenti vedono per prime, togli prima di aggiungere e scatta le foto entro due giorni dalla fine. Quasi tutti i venditori fanno il contrario: comprano cuscini per la stanza in più e lasciano il corridoio pieno di scarpe. Questa home staging checklist è ordinata in base a ciò che rende di più per ogni ora di lavoro, e nella maggior parte delle case le prime quattro sezioni valgono l’80 percento del risultato.
L’ordine, e perché
I portali immobiliari mostrano le prime cinque foto prima che qualcuno scorra. Nella maggior parte degli annunci sono un esterno, il soggiorno, la cucina, la camera matrimoniale e un bagno. Quelle stanze decidono il clic; tutto il resto decide la visita. Quindi l’impegno va così:
- Ingresso e corridoio (compaiono in ogni visita, e nella prima foto dell’esterno)
- Soggiorno
- Cucina
- Camera matrimoniale
- Bagno principale
- Tutto il resto, nell’ordine in cui lo percorrono gli acquirenti
L’unica regola valida ovunque: prima togli, poi aggiungi. Togliere è gratis e fa gran parte del lavoro. Aggiungere costa e funziona solo in una stanza già ripulita dal rumore visivo.
Ingresso e corridoio
Togli: ogni cappotto, ogni scarpa, il portaombrelli, qualsiasi zerbino con una scritta, lo svuotatasche, lo specchio se è di fronte alla porta.
Aggiungi: uno zerbino semplice, una luce accesa a ogni visita, un appendiabiti a muro senza niente appeso.
Tempo: 1 ora. Costo: 0–40 €. È l’ora con la resa più alta di tutta la casa: gli acquirenti si fanno un’opinione nei primi 8–10 secondi, e il corridoio è tutto ciò che hanno visto.
Soggiorno
Togli: metà dei mobili. Davvero: nella maggior parte dei soggiorni un divano, una poltrona e un tavolino sono tutto l’arredo. Porta via il secondo tavolino, il portariviste, la poltrona in più, il disordine sul mobile TV, tutte le foto di famiglia e qualsiasi cosa a terra che non sia un tappeto. Stacca il televisore dalla parete se la stanza sembra più grande di quanto la penalizzi il segno che lascia.
Aggiungi: due cuscini di un solo colore, un plaid, una pianta alta più di 60 cm, un quadro grande e una lampada accesa a ogni visita. Stacca il divano dalla parete di 20–40 cm se la stanza lo consente.
Tempo: 3–4 ore. Costo: 60–250 €. Le regole di disposizione per arredare un soggiorno piccolo sono anche le regole dell’home staging: un passaggio percorribile di 90 cm attraverso la stanza e nessun mobile nel raggio d’apertura della porta.
Cucina
Togli: tutto dal piano di lavoro tranne un bollitore e un tagliere. Calamite sul frigo, strofinacci sul forno, pattumiere in vista, lo scolapiatti, il portaspezie, tutto.
Aggiungi: una ciotola con un solo tipo di frutta, una pianta, maniglie nuove per i pensili se quelle esistenti sono datate (40–150 € per tutta la cucina, 2 ore). Sgrassa la cappa e rifai il silicone del lavello se è ingrigito: gli acquirenti leggono un silicone grigio come “trascurato” al primo sguardo.
Tempo: 3 ore più 2 per le maniglie. Costo: 20–200 €. Ridipingere le ante vale la pena solo se sono visibilmente consumate e hai 4–5 giorni; le cifre sono nella guida ai colori dei mobili della cucina, e nella maggior parte delle vendite il cambio di maniglie dà il 70 percento dell’effetto con il 5 percento della spesa.
Camera matrimoniale e bagno
Camera da letto
Togli: tutto dai comodini tranne una lampada, tutti i vestiti, il cesto della biancheria, la cyclette, qualsiasi cosa si veda sotto il letto.
Aggiungi: biancheria bianca o avorio stirata e con il lenzuolo risvoltato, due lampade uguali, un quadro sopra il letto. Appendi le tende il più in alto possibile.
Tempo: 2 ore. Costo: 80–200 €. La biancheria è l’unico acquisto nuovo su cui vale la pena spendere: un copripiumino bianco da 60 € in una stanza ben illuminata in foto sembra da 600. Una camera da letto in un colore datato merita di essere ridipinta solo in un neutro chiaro: la guida ai colori delle pareti della camera da letto spiega perché un unico colore su tutte le superfici è il trucco per farla sembrare più grande, ed è anche il trucco dell’home staging.
Bagno
Togli: ogni flacone, lo scopino, il tappetino, gli spazzolini, la tenda della doccia se non è bianca e semplice.
Aggiungi: due asciugamani bianchi piegati, una pianta che sopporta l’umidità, una nuova tenda della doccia bianca e semplice (15 €). Rifai le fughe della doccia o ripassale con un pennarello per fughe: 10 € e 45 minuti, ed è la differenza tra “pulito” e “ristrutturato” in una foto.
Tempo: 2 ore. Costo: 30–80 €.
Tutto il resto
- Seconde camere: allestiscile come camere da letto, mai come ripostiglio. Se una stanza è diventata una discarica, svuotala e mettici un letto, anche prestato. Una stanza senza funzione è una stanza a cui l’acquirente non sa dare un prezzo.
- Studio: una scrivania, una sedia, una lampada, cavi nascosti. Niente sulla scrivania.
- Camerette: due terzi dei giochi in scatole in garage o in cantina. Tieni il letto e una mensola di libri.
- Esterno: pattumiere fuori vista, vialetto spazzato, un vaso accanto alla porta. Il resto della lista per l’esterno riguarda facciata, giardino e ingresso.
I tempi prima delle foto
| Giorni prima dello shooting | Cosa fare |
|---|---|
| 14 | Prenota il fotografo. Ordina quello che devi comprare. |
| 10 | Rimozione in tutte le stanze. Scatoloni in garage, in un box di deposito o da un amico. |
| 7 | Riparazioni: fughe, silicone, maniglie, ritocchi di pittura. |
| 3 | Aggiunte: biancheria, cuscini, asciugamani, piante. |
| 1 | Pulizia profonda. Finestre dentro e fuori. |
| 0 | Tutte le luci accese, tapparelle alzate, porte aperte, 30 minuti prima che arrivi il fotografo. |
Non allestire più di 10 giorni prima dello shooting: una casa abitata torna in fretta come prima. E non far scattare foto il giorno della pulizia profonda: le superfici hanno ancora aloni e l’attrezzatura delle pulizie finisce nell’inquadratura.
Il lato del fotografo in quella stessa giornata, obiettivo, ora del giorno, quali stanze riprendere dalla porta, merita una preparazione a parte.
Quando il virtual staging sostituisce l’home staging fisico
L’home staging fisico ha senso quando la casa verrà mostrata arredata e il prezzo lo giustifica: in genere 1.500–4.000 € al mese per un trilocale con tre camere arredato, oppure 300–900 € per una consulenza usando i tuoi mobili. Sotto i 300.000 € circa di prezzo di vendita, o per qualsiasi casa che sarà vuota alle visite, i conti raramente tornano.
Il virtual staging colma il vuoto: 15–80 € a foto, pronto in un giorno o due, e per risultare onesto richiede una stanza vuota o quasi. Usalo per le stanze vuote, per quelle che non puoi permetterti di arredare e per mostrare una seconda camera come studio in una foto e come cameretta in un’altra. Non usarlo per nascondere difetti e indica nell’annuncio che si tratta di immagini virtuali.
Il confronto completo dei costi, compresi i punti deboli di ciascuno, è nella guida al virtual staging immobiliare. Se la casa è già vuota, fotografa ogni stanza dalla porta con il pavimento nell’inquadratura e passala nel Virtual Staging di Homie: ti restituisce la vista arredata e un elenco di mobili che puoi davvero comprare se un visitatore te lo chiede, e il risultato è pronto prima che l’annuncio vada online.
La versione in una pagina. 1. Corridoio: svuotalo. 2. Soggiorno: metà dei mobili fuori, una lampada accesa. 3. Cucina: piani di lavoro sgombri, maniglie nuove. 4. Camera: biancheria bianca, due lampade. 5. Bagno: asciugamani, pennarello per fughe, tenda semplice. 6. Ogni altra stanza riceve una funzione. 7. Scatta entro 48 ore. 8. Le stanze vuote si allestiscono virtualmente, non si lasciano vuote.
