Prepara las habitaciones que los compradores ven primero, quita antes de añadir y fotografía en los dos días siguientes a terminar. La mayoría de los vendedores lo hacen al revés: compran cojines para el cuarto de invitados y dejan la entrada llena de zapatos. Esta checklist de home staging está ordenada por lo que más rinde por hora, y en casi todas las casas las cuatro primeras secciones son el 80 % del resultado.
El orden, y por qué
Los portales inmobiliarios enseñan las cinco primeras fotos antes de que nadie haga scroll. En casi todos los anuncios eso es una fachada, el salón, la cocina, el dormitorio principal y un baño. Esas habitaciones deciden el clic; las demás deciden la visita. Así que el esfuerzo va:
- Entrada y pasillo (está en todas las visitas y en la primera foto)
- Salón
- Cocina
- Dormitorio principal
- Baño principal
- Todo lo demás, en el orden en que camina el comprador
La única regla común a todas: primero quitar, después añadir. Quitar es gratis y hace casi todo el trabajo. Añadir cuesta dinero y solo funciona en una habitación a la que ya se le ha quitado el ruido.
Entrada y pasillo
Quitar: todos los abrigos, todos los zapatos, el paragüero, cualquier felpudo con una palabra, el cuenco de las llaves, el espejo si está enfrente de la puerta.
Añadir: un felpudo liso, una luz que esté encendida en cada visita, un perchero sin nada colgado.
Tiempo: 1 hora. Coste: 0-40 €. Es la hora de mayor retorno de toda la casa; el comprador se forma su opinión en los primeros 8-10 segundos y la entrada es todo lo que ha visto.
Salón
Quitar: la mitad de los muebles. En serio: en casi todos los salones un sofá, una butaca y una mesa son el conjunto completo. Fuera la segunda mesa auxiliar, el revistero, el sillón de más, el desorden del mueble de la tele, todas las fotos familiares y cualquier cosa en el suelo que no sea una alfombra. Descuelga la tele si la habitación queda más grande que la marca que deja.
Añadir: dos cojines de un solo color, una manta, una planta de más de 60 cm, una lámina grande y una lámpara encendida en cada visita. Separa el sofá 20-40 cm de la pared si la habitación lo permite.
Tiempo: 3-4 horas. Coste: 60-250 €. Las reglas de distribución de cómo distribuir un salón pequeño son también las reglas del staging: un paso libre de 90 cm por la habitación y ningún mueble tocando el giro de la puerta.
Cocina
Quitar: todo lo que haya sobre la encimera salvo el hervidor y una tabla. Imanes de la nevera, paños en el horno, cubos a la vista, el escurreplatos, el especiero, todo.
Añadir: un frutero con un solo tipo de fruta, una planta, tiradores nuevos si los actuales están anticuados (40-150 € para toda la cocina, 2 horas). Desengrasa la campana y cambia la silicona del fregadero si está gris: el comprador lee una junta gris como “descuidado” de un vistazo.
Tiempo: 3 horas más 2 para los tiradores. Coste: 20-200 €. Pintar los muebles solo compensa si las puertas están visiblemente gastadas y tienes 4-5 días; las cifras están en colores para muebles de cocina, y en casi todas las ventas el cambio de tiradores consigue el 70 % del efecto por el 5 % del coste.
Dormitorio principal y baño
Dormitorio
Quitar: todo lo que haya en las mesillas salvo una lámpara, toda la ropa, el cesto de la colada, la bicicleta estática, cualquier cosa bajo la cama que asome.
Añadir: ropa de cama blanca o blanco roto planchada y con el embozo abierto, dos lámparas iguales, una lámina sobre la cama. Cuelga las cortinas tan altas como permita la barra.
Tiempo: 2 horas. Coste: 80-200 €. La ropa de cama es lo único en lo que gastaría en nuevo: una funda nórdica blanca de 60 € fotografía como una de 600 en una habitación bien iluminada. Un dormitorio en un color anticuado solo merece repintarse en un neutro claro: colores para dormitorio explica por qué un solo color en todas las superficies es el truco de tamaño, y también es el truco del staging.
Baño
Quitar: todos los botes, la escobilla, la alfombrilla, los cepillos de dientes, la cortina de ducha si no es blanca lisa.
Añadir: dos toallas blancas dobladas, una planta que tolere la humedad, una cortina de ducha blanca lisa nueva (15 €). Rejunta o repasa con rotulador de juntas los azulejos de la ducha: 10 € y 45 minutos, y es la diferencia entre “limpio” y “reformado” en una foto.
Tiempo: 2 horas. Coste: 30-80 €.
Todo lo demás
- Otros dormitorios: prepáralos como dormitorios, nunca como trastero. Si una habitación se ha convertido en almacén, vacíala y mete una cama, aunque sea prestada. Una habitación sin uso es una habitación a la que el comprador no puede poner precio.
- Despacho: un escritorio, una silla, una lámpara, cables escondidos. Nada sobre la mesa.
- Habitaciones infantiles: dos tercios de los juguetes a cajas en el garaje. Deja la cama y una balda de libros.
- Exterior: cubos fuera de la vista, camino barrido, una maceta en la puerta.
Plazos antes de las fotos
| Días antes de la sesión | Qué hacer |
|---|---|
| 14 | Reserva al fotógrafo. Encarga lo que vayas a comprar. |
| 10 | Quitar cosas en todas las habitaciones. Cajas al garaje, a un trastero o a casa de alguien. |
| 7 | Reparaciones: juntas, silicona, tiradores, retoques de pintura. |
| 3 | Añadidos: ropa de cama, cojines, toallas, plantas. |
| 1 | Limpieza a fondo. Ventanas por dentro y por fuera. |
| 0 | Todas las luces encendidas, persianas subidas, puertas abiertas, 30 minutos antes de que llegue el fotógrafo. |
No prepares la casa más de 10 días antes de la sesión; una casa habitada vuelve a su estado. Y no dejes que nadie fotografíe el día de la limpieza a fondo: las superficies siguen con vetas y el material de limpieza acaba en el encuadre.
La parte del fotógrafo ese mismo día (ángulo, hora, desde qué puerta disparar cada habitación) sigue las mismas reglas de cómo fotografiar una habitación para IA: esquina, dos paredes, suelo visible, luz de día.
Cuándo el staging virtual sustituye al físico
El staging físico tiene sentido cuando la vivienda se enseñará amueblada y el precio lo soporta: normalmente 1.500-4.000 € al mes para un piso de tres dormitorios amueblado, o 300-900 € por una consultoría más tus propios muebles. Por debajo de unos 300.000 € de precio de venta, o para cualquier vivienda que esté vacía en las visitas, las cuentas rara vez salen.
El staging virtual cubre ese hueco: 15-80 € por foto, listo en uno o dos días, y necesita una habitación vacía o casi vacía para parecer honesto. Úsalo para habitaciones vacías, para las que no puedes permitirte amueblar y para enseñar un segundo dormitorio como despacho en una foto y como habitación infantil en otra. No lo uses para esconder defectos, e indica en el anuncio que es virtual.
La comparativa completa de costes, con los puntos débiles de cada uno, está en la guía de home staging virtual. Si la casa ya está vacía, fotografía cada habitación desde la puerta con el suelo en el encuadre y pásala por Home staging virtual en Homie; devuelve la vista amueblada y una lista de muebles que se puede comprar de verdad si un visitante lo pregunta, y el resultado está listo antes de que el anuncio se publique.
La versión de una página. 1. Entrada: vacíala. 2. Salón: la mitad de los muebles fuera, una lámpara encendida. 3. Cocina: encimeras despejadas, cambia los tiradores. 4. Dormitorio: ropa de cama blanca, dos lámparas. 5. Baño: toallas, rotulador de juntas, cortina lisa. 6. Cada habitación restante recibe un uso. 7. Fotografía en 48 horas. 8. Las habitaciones vacías se preparan en virtual, no se dejan vacías.
