ホームステージングとは、売却のために家を「買い手に選ばれる状態」に整えることです。買い手が最初に見る部屋から手をつけ、足す前に減らし、仕上げてから2日以内に撮影する。多くの売り手はこれを逆にやってしまいます。予備の部屋のクッションを買い、廊下は靴だらけのまま。以下のチェックリストは1時間あたりのリターンが大きい順に並べてあり、たいていの家では最初の4つのセクションで結果の80%が決まります。
順番と、その理由
ポータルサイトでは、スクロールする前に最初の5枚の写真が表示されます。多くの物件では、外観、リビング、キッチン、主寝室、浴室1つです。これらの部屋がクリックされるかを決め、それ以外は内覧で判断されます。だから労力の配分はこうなります。
- 玄関と廊下（すべての内覧で通り、最初の外観写真にも写る）
- リビング
- キッチン
- 主寝室
- メインの浴室
- それ以外を、買い手が歩く順に
すべてに共通する唯一のルールは、まず減らし、次に足す。 撤去は無料で、効果の大半を担います。追加はお金がかかり、すでにノイズを取り除いた部屋でしか効きません。
玄関と廊下
撤去： コート、靴、傘立てをすべて、文字入りのマット、鍵入れのボウル、ドアに向いている鏡。
追加： 無地のマット1枚、内覧のたびに点ける照明1つ、何も掛けていないフックレール1本。
時間：1時間。費用：€0〜€40。家の中でもっとも費用対効果の高い1時間です。買い手は最初の8〜10秒で印象を形成し、そのとき見ているのは廊下だけです。
リビング
撤去： 家具の半分。本気です。たいていのリビングでは、ソファ1台、椅子1脚、テーブル1台で全部です。2つ目のサイドテーブル、マガジンラック、余分なアームチェア、テレビ台の上のごちゃごちゃ、家族写真すべて、ラグ以外で床に置いてあるものを出しましょう。外した跡より部屋が広く感じられるなら、壁掛けテレビも外します。
追加： 1色でそろえたクッション2つ、ブランケット1枚、高さ60 cm以上の植物1鉢、大きめのアート1点、そして内覧のたびに点けるランプ。部屋に余裕があれば、ソファを壁から20〜40 cm離します。
時間：3〜4時間。費用：€60〜€250。狭いリビングのレイアウトアイデアのレイアウトルールは、そのままステージングのルールでもあります。部屋を通る90 cmの歩ける通路と、ドアの開閉範囲に家具を置かないこと。
キッチン
撤去： 電気ケトルとまな板1枚以外、天板の上のものすべて。冷蔵庫のマグネット、オーブンに掛けたふきん、見えるゴミ箱、水切りかご、スパイスラック、全部です。
追加： 1種類の果物を盛ったボウル、植物1鉢、既存のものが古びていれば新しい扉の取っ手（全体で€40〜€150、2時間）。換気扇の油汚れを落とし、シンクのコーキングがグレーになっていたら打ち直します。買い手はグレーのコーキングをひと目で「手入れされていない」と読み取ります。
時間：3時間、取っ手に2時間追加。費用：€20〜€200。扉の塗り直しが価値を持つのは、扉が目に見えて傷んでいて、4〜5日の余裕がある場合だけです。具体的な数字はキッチン収納の色アイデアにあり、たいていの売却では取っ手の交換が5%の費用で70%の効果を生みます。
主寝室と浴室
寝室
撤去： ランプ以外のナイトテーブル上のものすべて、服すべて、洗濯かご、エアロバイク、ベッドの下から見えるもの。
追加： アイロンをかけて整えた白かオフホワイトの寝具、そろいのランプ2つ、ベッドの上にアート1点。カーテンはレールの許す限り高く吊るします。
時間：2時間。費用：€80〜€200。新品にお金をかけるなら寝具です。€60の白い掛け布団カバーは、明るい部屋では€600のものに見えます。古い色の寝室を塗り直す価値があるのは淡いニュートラルにする場合だけです。すべての面を1色にするのが広く見せるコツである理由は寝室の色アイデアで説明していて、それはステージングのコツでもあります。
浴室
撤去： ボトルすべて、トイレブラシ、バスマット、歯ブラシ、無地の白でなければシャワーカーテンも。
追加： たたんだ白いタオル2枚、湿気に強い植物1鉢、新しい無地の白いシャワーカーテン（€15）。シャワーまわりのタイル目地を詰め直すか目地ペンで塗りましょう。€10と45分で、写真の印象が「清潔」から「リフォーム済み」に変わります。
時間：2時間。費用：€30〜€80。
それ以外
- 2つ目の寝室： 物置ではなく、必ず寝室としてステージングします。物置き場になっているなら、空にしてベッドを置きましょう。借り物でも構いません。用途のない部屋は、買い手が値段をつけられない部屋です。
- ホームオフィス： デスク1台、椅子1脚、ランプ1つ、ケーブルは隠す。デスクの上には何も置かない。
- 子ども部屋： おもちゃの3分の2は箱に入れてガレージへ。ベッドと本棚1段分は残します。
- 屋外： ゴミ箱は見えない場所に、アプローチは掃いて、ドアに鉢植えを1つ。外観の残りの項目は、売却前の外観チェックリストで取り上げています。
撮影前のスケジュール
| 撮影の何日前 | やること |
|---|---|
| 14 | カメラマンを予約。買うものはすべて注文。 |
| 10 | すべての部屋で撤去。箱はガレージ、トランクルーム、友人宅へ。 |
| 7 | 補修：目地、コーキング、取っ手、ペンキのタッチアップ。 |
| 3 | 追加：寝具、クッション、タオル、植物。 |
| 1 | 徹底清掃。窓は内側も外側も。 |
| 0 | カメラマン到着の30分前に、照明をすべて点け、ブラインドを開け、ドアを開ける。 |
撮影の10日以上前にステージングしないこと。生活している家は元に戻っていきます。また、徹底清掃の当日には撮影させないこと。表面にまだ拭き筋が残り、清掃道具がフレームに入り込みます。
同じ日のカメラマン側のポイント（レンズ、時間帯、どの部屋をドアから撮るか）は、物件写真の撮影のコツとしてまとめておくと役立ちます。
バーチャルステージングが実物に代わるとき
実物のステージングが意味を持つのは、家具付きで内覧され、価格がそれに見合う場合です。家具付きの3LDKで通常月€1,500〜€4,000、あるいはコンサルティングに€300〜€900払って自分の家具を使う形です。売却価格がおよそ€300,000未満の場合や、内覧時に空になっている家では、計算が合うことはまれです。
その隙間を埋めるのがバーチャルステージングです。1枚€15〜€80、1〜2日で仕上がり、正直に見せるには空室かほぼ空の部屋が必要です。空室、家具をそろえる余裕のない部屋、そして2つ目の寝室を1枚ではオフィス、別の1枚では子ども部屋として見せるのに使いましょう。欠陥を隠すために使ってはいけません。また、物件情報ではバーチャルであることを明記してください。
それぞれがどこで失敗するかを含めた費用の比較は、バーチャルステージングと実物ステージングの比較で詳しく扱っています。家がすでに空なら、床が写るよう各部屋を入口から撮影し、Homieのバーチャルステージングにかけましょう。家具付きの画像と、内覧者に聞かれたら実際に買える家具リストが返ってきて、物件掲載前に結果が仕上がります。
1ページ版。 1. 廊下：空にする。2. リビング：家具を半分出し、ランプを1つ点ける。3. キッチン：天板を片づけ、取っ手を替える。4. 寝室：白い寝具、ランプ2つ。5. 浴室：タオル、目地ペン、無地のカーテン。6. ほかの部屋にはすべて用途を与える。7. 48時間以内に撮影。8. 空室は空のままにせず、バーチャルでステージングする。
