不動産のバーチャルステージングとは、空室や家具の少ない部屋の写真に、家具やインテリア小物、場合によっては床材や壁の色をデジタルで追加する手法です。物件広告で、今の姿ではなく「こんなふうに暮らせる」という空間の姿を買主に見せられます。費用は実物のステージングのごく一部、所要時間は数日ではなく数分。だからこそ、今ではほとんどの不動産会社が例外ではなく標準として使っています。
空室の写真が物件広告にマイナスな理由
空室は、実際より狭く写ります。スケールの基準になる家具がないため、買主は「寝室」にクイーンベッドが入るのかシングルしか入らないのか判断できず、何もない壁と床は、脳には何も語りかけてこない部屋として映ります。大手ポータルサイトのデータでも、バーチャルか実物かを問わずステージングされた物件は、同じ価格帯の空室の物件より保存数も内見申し込みも一貫して多いことが示されています。そもそもステージングをすべきか迷っているなら、これが出発点です。空室の写真は、物件広告に載せられる写真の中でもっとも反響の取れない写真なのです。
解決は難しくありません。おおむね実寸どおりの家具を、ニュートラルなスタイルで配置すれば、部屋はすぐに住める状態に見えます。どんな家具とレイアウトがいちばん効果的かについては、狭い部屋を広く写すステージングの考え方も参考になります。
不動産のバーチャルステージングの仕組み
空室か家具の少ない部屋の写真をアップロードします。ツールは床面、壁、既存の設備（窓、ラジエーター、造作家具）を検出し、正しいスケールと遠近感で家具と小物を空間に配置します。部屋の実際の光の方向に合わせるので、影も正しい向きに落ちます。優れたツールならスタイルも選べます。同じ部屋でも、北欧風のリビングとファームハウス風のリビングでは、響く買主の感覚が違うからです。
実際の手順は次のとおりです。
- 部屋をまっすぐに撮る。 理想は角から、床全体と壁2面が入るように。傾いた写真や魚眼で歪んだ写真では、家具が貼り付けたように見えてしまいます。
- 買主層に合うスタイルを選ぶ。 大学近くのワンルームならミニマルや北欧が合い、郊外のファミリー向け住宅ならトランジショナルやファームハウスが合います。
- 2〜3パターンを生成し、ドアの高さや窓台に対して家具のスケールがもっとも自然に見えるものを選びます。
- 明示する。 物件説明に「バーチャルステージング」と記載し、掲載先のルールで必要なら画像自体に小さな透かしを入れます。
バーチャルステージングと実際に家具を入れる場合の比較
今でも、内見の1週間だけ実物の家具をレンタルする売主はいます。それが正解になるのは限られたケースで、主に、物件広告の反響が出る前に買主が実際に内見に来て、空室だと写真ではなく現地での第一印象が落ちてしまう場合です。どちらが有利になるかの詳しい比較は、バーチャルステージングと実物のステージングの比較ガイドで扱っています。目安として、最初の2週間以内に内見がある物件なら、実物のステージング（少なくとも買主が最初に見る2〜3部屋だけでも）は費用に見合います。内見予約の前に主に写真で売れていく物件なら、バーチャルステージングだけでもほぼ同じ効果が得られます。空き家のステージングでは、この組み合わせの予算を部屋ごとに組み立てられます。
費用と効果の比較
| 方法 | 一般的な費用（物件1件あたり） | 所要時間 |
|---|---|---|
| バーチャルステージング（1部屋あたり） | €15〜€50 | 数分〜数時間 |
| 実物のステージング（1部屋あたり、1か月レンタル） | €300〜€900 | 設置まで3〜7日 |
| 家全体の実物ステージング | €2,000〜€8,000以上 | 1〜2週間 |
費用ではバーチャルステージングが桁違いに有利で、その低価格でも物件広告の反響が上がることはよく知られています。写真1枚あたりの価格を業者のタイプ別に知りたいなら、バーチャルステージングの費用ガイドが参考になります。唯一太刀打ちできないのは、買主が空室に実際に立つ現地内見です。地域の市場で申し込み前の内見が多いなら、少なくともリビングと主寝室には最低限の実物ステージングの予算を取り、それ以外はバーチャルステージングでカバーしましょう。
まず写真を正しく撮る
元の写真が悪ければ、どれもうまくいきません。何かをステージングする前に、部屋が均一な光で、水平をとって、見る人が部屋の実際のプロポーションを判断できるだけの幅で撮れているか確認しましょう。物件写真の撮り方をまだ見直していないなら、1部屋でもステージングする前に見直すべきです。ステージングは、暗い写真、散らかった写真、構図の悪い写真を救えません。散らかりだけは直せる部分なので、ステージングの前に元画像から片付けておきましょう。ステージングができるのは、すでに空間について正直に語っている写真の上に家具を足すことだけです。
複数の物件を扱う不動産会社へのひとこと
月に5件、10件と物件のステージングを回している担当者なら、品質と同じくらい一貫性が大切です。基本にするスタイルを1〜2つ決め（ニュートラルとトランジショナルならもっとも幅広い買主をカバーできます）、毎回新しいテイストを選ぶのではなく、どの物件でもそれを使いましょう。写真のスタイルがあなたのブランドとして認識されやすくなり、新しい物件ごとの判断の時間もほぼゼロになります。同じ使い回しの考え方は賃貸オーナーにも当てはまり、入居者が入れ替わっても住戸ごとに同じステージング画像を使えます。
自分で試す
Homieには、まさにこのためのバーチャルステージング機能があります。空室や家具の少ない部屋の写真をアップロードしてスタイルを選べば、数分でフォトリアルなステージング画像が返ってきます。明示の表記をして、そのまま物件広告に使えます。
